CTSD01-2014-0007
泰政办〔2014〕72号
各乡镇人民政府，县各有关单位：
《泰顺县城镇低效用地再开发试点工作实施细则（试行）》已经县政府第20次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
泰顺县人民政府办公室
2014年9月3日
泰顺县城镇低效用地再开发试点工作实施细则（试行）
第一章总则
第一条为深入贯彻落实节约集约用地政策，积极推进我县城镇低效用地再开发试点工作，根据自然资源部《关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）、省政府《关于全面推进城镇低效用地再开发的意见》（浙政发〔2014〕20号）、省政府办公厅《转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》（浙政办发〔2013〕105号）、省国土资源厅《关于同意温州市城镇低效用地再开发工作方案的函》（浙土资函〔2014〕10号）和市政府《关于推进节约集约用地加快城镇低效用地再开发试点工作的实施意见》（温政发〔2014〕49号）等规定精神，结合我县工作实际，特制订本实施细则。
第二条县中心城区及建制镇土地利用总体规划划定的城镇拓展边界内，或县域总体规划确定的城镇规划区范围内的低效用地可列入再开发试点范围。
第三条列入城镇低效用地试点应当符合以下条件：
（一）利用粗放的存量建设用地。建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制标准的用地；产业落后、高能耗、企业经营困难需要退出的产业用地。
（二）布局散乱的存量建设用地。列入“三改一拆”范围的用地，包括需要纳入改造的旧住宅区、旧厂矿和旧村庄（城中村），以及违法违章建筑拆除后形成的空置土地。
（三）用途不合理的存量建设用地。不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。
（四）其他经认定的低效利用存量建设用地。
第二章规划及方案编制
第四条拟开发利用的低效用地，需纳入我县城镇低效用地数据库，并经省城镇低效用地再开发领导小组办公室审核通过后，方可适用再开发政策。城镇低效用地数据库可根据项目开发进度，每年度进行一次调整。
第五条城镇低效用地的再开发利用须编制专项规划，由县城镇低效用地再开发办公室（设在县国土资源局，以下简称县再开发办）负责专项规划的编制工作。专项规划应当明确本地区改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等。专项规划经县政府批准后，报市城镇低效用地再开发试点工作领导小组办公室备案。专项规划可一年一调整。
经批准后的专项规划可作为控制性详细规划（村镇建设规划）启动修改调整的依据。对规划建成区范围内符合专项规划的城镇低效用地，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，符合有关技术规范的前提下，改变容积率和土地使用性质等条件的，不再进行控制性详细规划（村镇建设规划）修改必要性论证。
第六条各乡镇政府要根据城镇低效用地再开发专项规划，结合当地经济社会发展实际和产业发展要求，科学合理拟定年度实施计划，细化具体地块（区片）的开发强度、利用方向等，明确产业调整安排，实施可行性分析，确保低效用地再开发工作有序推进，并于在本年度11月底前将下年度实施计划报送至县再开发办，统一报县政府审批。年度实施计划根据具体实施情况原则上每年中期可调整一次，调整后的年度实施计划按规定程序报批备案。
第七条对列入年度实施计划的地块，必须权属清晰、不存在权益争议，方可进行再开发利用。在编制专项规划和年度实施计划的基础上，由地块再开发实施主体制订具体再开发方案（包括开发利用方向、规划布局、开发方式、地块范围内土地权利人处置方式、资金筹措落实情况及社会稳定风险评估意见等），经县政府批准实施。再开发方案可按单宗地块编制，也可按多宗或片区编制。
第三章配套政策
第八条经营性房地产开发项目以及政府主导的城市基础设施、公共设施项目，按现行法律法规办理供地手续。拟开发地块属集体土地的，须先征收为国有；属国有土地的，可采用协议收回、置换的方式收回国有土地使用权，纳入政府储备，再行实施供地。经营性房地产开发项目，可设置一定比例强制配建保障性住房、拆迁安置住房，保障性住房、拆迁安置住房可连同项目一并出让。
第九条低效用地除用于经营性房地产开发项目外，属下列情形的允许以协议方式出让：
（一）已取得合法产权的项目用地，依据专项规划须改变土地用途或土地利用条件，原划拨决定书或土地出让合同没有明确规定在一定条件下应当由政府收回国有土地使用权的。包括原土地使用权人单独或联合申请开发利用，通过收购相邻宗地申请开发利用，通过联营、重组的方式以新的权利人为主体申请开发利用的。
（二）具有合法手续的工业项目，其土地性质为集体建设用地，愿申请征收为国有的。
（三）企业营业执照已被注销等原土地使用主体已灭失的，县市场监管部门出具企业已注销证明，原土地使用权予以收回。注销土地使用权后，允许以协议出让方式供给相关的权利（实际）主体。
（四）因政府原因导致的违法用地，在完成土地征收后，可连同地上建筑物以协议的方式出让给相关权利人。
（五）再开发地块涉及边角地、夹心地、废弃地等零星新增建设用地，对单宗用地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的，允许以协议出让方式供给邻宗的土地使用权人一并集中开发利用。
（六）再开发地块地下空间建设用地使用权可以连同地上土地使用权一并协议出让，也可以单独协议出让给其他用地单位。
（七）违法建筑拆除后形成的空置土地。
第十条在不改变土地使用功能的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及利用地下空间，提高容积率的，不再增缴土地出让金和市政配套费。
允许原国有土地使用权人单独或联合、收购相邻的合法土地，按照统一规划、统一设计、统一建设的要求，开发建设小微企业创业园，土地出让金按市场评估价补缴差价。小微企业创业园规模最小不得低于50亩。对开发建设小微企业创业园的项目，允许按层作为最小分割单元，实行分割销售，销售对象仅限于工商登记在册的实体企业，有关产权按相应分割单元办理。
第十一条原国有土地使用权人利用原合法土地改变土地用途，开发除房地产项目外的其他经营性项目，土地出让金按现时点不同用途的土地评估价的差价补缴。
对利用原国有建设用地用于商服用途的项目，允许进行分割销售并办理分割登记，但分割销售及分割登记的建筑面积不得大于改造后总建筑面积（不包含单列建筑面积指标的地下空间建筑）的30%，且只能按幢或层作为最小分割单元，有关产权可按相应分割单元办理。需要分割销售的，实施主体应具备相应的房地产开发资质，开发项目通过工程竣工验收后才允许分割销售。
第十二条低效用地属集体建设用地的，可由当地的农村集体经济组织提出开发申请，经县政府批准同意，允许以批准使用的方式办理用地手续。集体建设用地可用于建设村公共设施和公益事业设施（包含农村农贸市场、农村公益性老人院、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼、幼儿园、卫生院等）。允许利用集体建设用地用于工业项目开发，经批准使用集体建设用地用于工业的，供地主体为村经济合作社或由村集体经济组织全额出资注册成立的村级企业。使用集体建设用地再开发利用的，不得分割产权。
第十三条对有条件且有组织实施能力的农村集体经济组织，可参与旧村庄改造项目的再开发利用。属地乡镇进行指导，并按照现行政策对房屋补偿安置、地上附着物、构筑物补偿方案等环节予以审核把关，由村集体经济组织与农户就集体土地上的房屋签订补偿安置协议，属地乡镇政府作为第三方在补偿安置协议上签字盖章鉴证，原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权。再开发地块可采用集体拨用的方式供地，项目开发应当优先满足拆迁安置户，安排后还有节余的，可出售给本镇范围内符合宅基地使用条件的农村村民。
第十四条以联合开发方式实行再利用的，相关土地权利人可协商成立新的股份制公司，由原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，以协议出让方式直接供给新成立的股份制公司，公司须明确约定每个股东所占比例。地块开发完成后，有关产权可以按照约定的比例分割登记到公司股东名下。鼓励市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），申请集中再开发利用。
第十五条单宗土地若属部分改造并改变规划功能的，允许原土地使用权人申请分割并办理土地变更登记。也可由政府协议收回纳入政府储备。
第十六条以综合整治提升改造方式实施再开发利用，原土地权利人（或业主委员会、村委会）以幢、小区或村为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能完善以及建筑立面改造，提升人居环境的，除政府主导实施的综合整治提升改造项目外，可按工程总造价的20%比例给予财政补助。
第十七条对近期内（5年以上）确实无法按城乡规划实施开发利用的国有建设用地，确有必要进行短期利用的，由属地乡镇政府或国有公司提出申请，经县政府批准，按规定纳入政府储备后，可以申请临时建设。临时建设可优先用于公共和市政基础设施、绿地，也可作为拆迁时的临时过渡周转房使用。临时建设作为标准厂房使用的，需符合消防安全、环保要求等条件，科学控制布点，用地规模须在10亩以上。
临时建设须使用农村集体土地的，其使用用途应当符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。
临时建设年限原则控制在5年之内，5年到期后仍无法按城乡规划实施的，可予以续期。在临时建设期限内，需要实施城乡规划的，由县政府无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予补偿。
第十八条除公开招拍挂出让的项目外，列入年度实施计划的其他再开发项目免缴城市基础设施配套费。
第十九条对依法收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上，可给予原土地权利人一定数量的奖励。具体的奖励标准可采取“一事一议”方式确定，但奖励额度不得突破依法补偿总额的20%。
第四章历史遗留问题处置
第二十条符合现行土地利用总体规划，没有合法用地手续且已使用的建设用地，可按用地行为发生年度分类处置。
第二十一条用地行为发生在1986年12月31日之前的，依当事人申请，国土资源、住建等职能部门调查认定为合法建筑的，公告7天无异议后，经乡镇政府审核，由县国土资源部门依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，予以确权登记。属于集体土地的，还需提交村委会证明。
第二十二条用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下，对城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程，以及符合国有划拨目录的其他项目，可按存量建设用地上的违法行为进行处罚后，采取划拨方式补办用地手续。对因政府原因导致没有合法手续的除房地产项目外的工业及其他经营性用地，经县政府认定后，已属较高效利用的可按存量建设用地上的违法行为进行处罚后，采取协议出让方式补办用地手续；属于低效利用的，拆除地上建（构）筑物，不再进行处罚，直接以原用地单位，或原用地单位、公司股东入股、重组的新主体，或原用地单位组成的联合体名义办理协议出让手续。
对其他违法用地，地上建（构）筑物原则上予以拆除。违法违章建（构）筑物已拆除到位的，视为违法用地行为已消除，不再进行处罚。用地行为发生时，县国土资源部门或者乡镇政府已按规定履行了征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收的，原履行程序的有关材料直接用于用地报批。
第二十三条用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行法律法规政策办理。
第二十四条在土地农转用、征收报批时，涉及违法用地行为的，可以暂时不进行查处，视同地上无违法违章建筑，先报批征收手续（包括农转用手续）。土地征收经省政府批准后，国土资源部门再对违法用地行为进行查处，需要拆除的，由属地乡镇政府在供地前将违法建筑拆除；没有处置到位的，不得办理供地手续。
第五章相关审批、确认程序
第二十五条政府原因导致违法用地的确认程序。对因政府原因导致没有合法手续的除房地产项目外的工业及其他经营性用地，补办协议出让手续前，须由属地乡镇政府（功能区管委会）集体研究后出具政府原因调查说明报告并上报县政府，由县政府召集县监察、国土资源、住建、“三改一拆”办公室等单位和属地乡镇政府共同确认，出具认定意见。
第二十六条国有建设用地使用权协议出让程序。
（一）开发实施主体向县再开发办提出协议出让申请，如属联合开发的，实施主体需提供联合开发协议，协议书应当明确各相关权利人的权利义务、投资比例及项目建成后产权分割事宜；如属成立新公司开发的，还应当提供新公司营业执照、法人资格证明文件及公司股权分配比例证明材料。
（二）县再开发办经审查后，符合第九条规定的，出具项目联系函。相关部门可依据项目联系函给予办理出让前置审批手续。县住建部门出具红线图、规划设计条件和规划许可证，县发改部门出具立项文件，涉及工业项目的，县经信部门出具工业准入联系函。
（三）用地红线范围内涉及农转用征收的，同步开展农转用征收报批；涉及收回的，同步启动收回土地使用权程序。
（四）县国土资源部门依据相关部门提供的前置材料委托地价评估，估价结果及协议出让方案报县政府批准后，在当地土地市场或主要媒体公示不少于5个工作日且无异议的，签订土地出让合同。
第二十七条集体建设用地批使用审批程序。
（一）由开发实施主体向县再开发办提出集体建设用地使用申请。
（二）经审查，符合集体建设用地使用资质的，县再开发办出具项目联系函。
（三）依据项目联系函，由县住建部门出具红线图和规划许可证，县发改部门出具立项文件，县国土资源部门出具用地预审意见，涉及工业项目的，县经信部门出具工业准入联系函，开发实施主体出具由村集体经济组织全额出资注册成立的村级企业的证明文件。
（四）开发实施主体负责开发地块范围内的政策处理，并提供处理到位证明材料。
（五）县国土资源部门拟定供地方案报县政府批准后办理用地手续。
第二十八条国有建设用地临时建设审批程序。
（一）在国有建设用地上申请临时建设的，由乡镇政府或国有公司向县住建部门提出申请。
（二）县住建部门审查后符合临时建设使用条件的，形成书面意见报县政府审批。
（三）经县政府批准后由县住建部门给予办理临时建设手续。
第二十九条1986年前建筑物土地使用权确权登记程序。
（一）土地权利人向县国土资源、住建部门提出申请。
（二）由县住建部门负责对建筑物的建设年限进行调查核实，县国土资源部门对土地权属、性质、面积、权利人身份进行调查核实。
（三）确属1986年前建设的，县住建、国土资源部门将调查结果在用地所在村公开栏进行联合公示；属集体土地的，需提供村委会的证明材料。
（四）公示7天无异议的，由当地乡镇政府及村委会对公示结果进行确认，县国土资源部门根据调查及公示结果办理土地确权登记手续。
第三十条产权销售登记程序。对政府主导再开发的项目，其多余安置房源可按城建资产处置方式进行销售。对市场主体实施再开发的项目，实施主体必须根据约定的成员（或股东）所占比例明确建筑分割方案，在项目复核验收时予以确认。房产测绘、房屋登记时根据建筑分割方案进行测绘、登记。
第六章附则
第三十一条为进一步明确责任，有效推进低效土地的再开发利用，按照属地管理原则，将低效用地再开发试点工作纳入县政府对乡镇年度绩效考核评价体系，严格考核，强化日常督促督办，建立定期督查和通报制度，确保各项工作落到实处。
第三十二条明确考核要求，属下列情形的不计入考核面积：
（一）未纳入年度实施计划并经审批同意实施的项目；
（二）未编制再开发方案并经审批同意的项目；
（三）虽已列入年度计划并编制了再开发方案，但没有具体实施行为（包括拆迁、征地、供地、建设等）的项目；
（四）未经审批擅自违法建设的项目。
第三十三条本实施办法由县再开发办负责解释。凡低效用地再开发利用过程中，本意见未涉及的处置措施和优惠政策，国家、省、市、县出台的法规政策已有规定的，遵照执行。
抄送：县委各部门，县人大常委会、政协办公室，县人武部、法院、
检察院，各群众团体。
泰顺县人民政府办公室 2014年9月3日印发