关于《泰顺县推进老旧工业区改造提升行动方案（2022—2024年）》的政策解读

一、背景依据及重要意义、目标任务等

为加快老旧工业区改造提升，提高土地资源节约集约利用水平，推动制造业高质量发展，省市相继制定颁发了《浙江省新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动方案（2021-2023年）》（浙政发〔2021〕31号）、《浙江省自然资源厅关于降低企业用地成本支持民营经济高质量发展的若干意见》（浙自然资规〔2019〕3号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、《温州市人民政府办公室关于印发温州市老旧工业区改造提升三年行动方案的通知（温政办〔2022〕74号）等文件。我县工业用地资源紧缺，供需矛盾突出，而且存在大量低效工业用地和老旧工业区，制约工业经济发展。开展老旧工业区改造，盘活低效用地资源、腾挪产业发展空间，对优化空间布局、加快产业调整，实现制造业高质量发展具有重要意义。

围绕“产业集聚、低效整合、存量更新、配套完善、管理先进、环境优美”的建设目标，结合国土空间规划和区域产业特点，以“工改工”为主线，坚持连片改造和局部提升结合、整体推进与试点探索结合，集中力量、资源、政策，破解工业用地低效闲置、工业发展空间制约等问题，全面推进我县老旧工业区改造提升。聚焦低效工业用地，坚持试点先行、示范带动，力争通过三年努力，全县盘活低效工业用地400亩，其中拆改重建面积150亩、实现新增供地600亩，新增产业空间50万平方米。

参照省市行动方案文件精神，充分结合我县实际，特制定本行动方案。

二、基本原则

阐述行动方案的行动思路，按照政府主导、规划先行，灵活多样、拆改利企、有序推进、应改尽改的原则实施。

三、实施范围

全县范围内符合规划要求，但存在违章、消防安全环保隐患等问题以及利用效率低、产出效益差和现状有提升空间的工业用地。

四、改造模式

采取政府征收改造、第三方参与改造、企业联合改造、企业自主改造、整体提升改造、其他改造模式等6种模式，科学合力推进老旧工业区改造提升和全域低效整治，实现空间优化、土地扩容、企业提质、产业集聚。

五、政策支持

政策内容总共14条，仅适用纳入改造计划的老旧工业区，政策暂试行一年。

（一）允许零星工业用地归宗开发。主要是允许用地面积不超过3000平方米且累计不超过再开发项目用地总面积20%的零星新增建设用地，经批准可以和邻宗土地一并开发，并按照再开发地块协议供地方式办理供地手续。对符合规划功能、面积超过3000平方米且不能单独实施利用的边角地，可以采取“一事一议”方式供地后与相邻地块一并实施改造。

（二）支持企业联合连片改造。支持项目用地之间进行空间位置互换或整合实施连片改造开发，开发完成后允许按原土地使用权比例以定量不定位办理产权分割，涉及出让终止期不一致的，按最长年限补缴土地出让金后可按出让终止期最迟一宗土地重新确定出让终止期。

（三）允许工业用地有条件分割转让。符合规划功能要求且改造面积在20亩以上的老旧工业用地，在改造完成验收通过后，允许企业在满足自用基础上，将多余部分在符合分宗条件的情况下进行宗地分割转让，引入产业链上下游优质企业；分割后自用地块及转让地块不得改变项目功能用途，均应具备独立分宗条件、独立使用功能且能满足消防、安全、环保以及形成交通道路闭环等要求的，土地面积不得小于5亩。

（四）支持产业用房分割转让。对符合规划功能要求且改造面积20亩以上、改造扩容后容积率2.0以上的工业用地，在改造完成验收通过后，允许企业在满足自用基础上，将容积率超出2.0部分的工业厂房，以层或幢为单位且最小分割单元不小于3000平方米进行分割转让，引入产业链上下游优质企业。支持国有企业实施的工业综合体项目采用“先租后让”“价税联动”的方式，完成合同约定指标的，转让价格可按照租赁期起始年度的市场评估价确定，并可根据其地方贡献按照一定比例给予奖励。

（五）统筹扩容空间利用。企业利用现有土地、厂房进行工业用地改造提升，在满足自身生产需求后，针对多余部分厂房，政府通过回购、合作包租、定制租赁等形式，统筹一定比例的产业空间，用于引培产业链上下游优质企业。

（六）延长工业土地使用年限。鼓励实施土地使用年限续期差别化政策，对符合规划的改造地块，在再开发提升改造过程中涉及土地使用年限延长续期的，各地可根据使用权主体亩均效益综合评价、产业类型等综合情况采用差别化处置方式和差别化地价，但不得突破国家规定的工业用地出让最低价。

（七）鼓励“工业上楼”。引导企业向上要“空间”，制定“工业上楼”产业导向目录，出台“高容积率、高税收、低地价”的奖励政策，推动企业“应上楼尽上楼”。

（八）鼓励工业用地增容。对经批准实施改造提升的项目，在符合相关技术规范的前提下，容积率宜高则高，一般不低于2.0，有建设条件的项目以及国有公司开发项目可试点探索3.0以上容积率，地块建筑密度、限高、绿地率不作限制，在满足企业自身机动车泊位需求的基础上，停车位（含立体智能停车库）配建标准酌情降低至建筑面积的2‰完善功能配套。对改造新增面积部分，不再增收土地价款；实施后亩均税收、全员劳动生产率提升20%以上的，以及利用地下空间建设仓储、停车设施和辅助用房的，可给予200元/平方米补助。

（九）完善功能配套。允许企业利用已有土地，结合自身及周边企业需求，在符合相关规定的前提下，扩建或新建生活服务等非生产性用房，缓解部分企业自身配套不足问题。

（十）降低融资成本。对老旧工业区区改造提升过程中，协议收回后仍按工业用地重新出让土地的出让收入，除上级规定需计提的之外，将土地净收益及改造提升过程中企业涉及的契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等地方所得部分，用于支持老旧工业区改造。

（十一）提高财政奖补。在符合国家有关规定前提下，提取上一年度土地出让结算收入的1%以上作为“腾笼换鸟”专项经费，为推进老旧工业区改造提升提供财力支撑。对连片拆改力度大的乡镇给予资金补助；对连片拆改力度大的乡镇给予资金补助；对连片拆改后成效突出的改造主体给予资金补助。

（十二）降低融资成本。鼓励金融机构对老旧工业区改造提升项目给予信贷支持，加快产品创新，引导银行结机构给予额度高、利率低、期限长的贷款支持。

（十三）鼓励第三方运营。发挥市场主体和政策撬动作用，探索“零运营费用、争奖励资金、享绩效分成”的共建运营模式，鼓励优质运营商整租产业空间，打造总部楼宇、小微园、孵化器、众创空间等载体，对完成运营目标、年度任务、绩效考核的，要给予资金奖励。

（十四）改革补偿方式。制定征收补偿指引和标准，鼓励以货币补偿、功能置换等方式补偿，合理降低拆赔比，把老旧工业区改造提升征收补偿成本控制在合理范围。

六、工作要求

（一）深入排查，构建系统平台。开展全域工业用地利用情况调查，结合年度变更调查、工业用地不动产登记以及历年工业用地审批等情况，全面掌握工业用地实际利用及产出效益等信息，构建全县统一的工业用地和老旧工业区数据库，实行动态更新管理。

（二）完善规划，突出连片改造。结合国土空间规划，围绕“3+1”主导产业培育，以“工改工”连片改造提升为重点，科学编制全县产业发展和空间布局规划。

（三）试点先行，完善政策体系。围绕彭月产业基地和交垟工业园两个老旧工业区改造提升试点，按照“应改尽改、三年基本完成改造”的工作目标，制定实施方案，明确工作目标、推进计划，鼓励大胆探索创新，探索多种改造路径，推进老旧工业区改造。

（四）整体推进，注重妥善安置。按照“应改尽改、三年基本完成改造”的工作目标，结合发展实际，编制我县老旧工业区改造提升三年行动方案和年度工作计划，明确总体推进目标和工作举措。

（五）强化监管，实施精准腾退。完善工业用地一二级市场监管体系，促使二级市场土地交易、股权变更纳入监管范围，强化司法拍卖接续监管。完善亩均评价体系，规范厂房租赁管理，严控低端产业、低效企业进入。动态调整产业负面清单，对高耗低效企业、亩均D类企业，加大资源要素差别化配置和统征统迁力度，倒逼改造提升或依法关停淘汰。

（六）择优招引，明确产业定位。加大对老旧工业区改造提升项目的产业指引，制定园区产业准入标准，明确产业方向、投资强度、亩均税收、全员劳动生产率等，严把入园产业关、质量关。

七、保障机制

建立压实主体责任、健全工作机制、优化项目审批、强化综合施策、加强督查考评、强化宣传引导等六大工作保障机制。

八、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：泰顺县经济商务和信息化局

解读人：林泉（局长）

业务科室：投资与行业科，联系方式：0577-67582402。