各乡镇人民政府，县直各单位:
《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》已经县政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
泰顺县人民政府办公室
2024年2月22日
(此件公开发布)
关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见
为进一步贯彻落实《温州市物业管理条例》，加强我县住宅小区物业服务规范化管理，切实提升服务水平，改善广大业主的居住环境，特制定本实施意见。
一、总体目标
建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升住宅小区物业管理水平。
二、基本原则
（一）条块结合，齐抓共管。强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责，健全属地管理机制，充分发挥乡镇和业主自治组织的作用，增强工作合力。
（二）多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、保障性住宅小区等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。
（三）市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。
三、主要措施
（一）加强业主自治组织建设
1．建立村(社区)党组织领导下的业主自治机制。强化乡镇党委抓业委会规范化建设主体责任，明确分管领导、具体科室和负责人，确保有人管、责任清。建立小区物业管理在村（社区）党组织领导下的业主自治机制，指导规范业主自治组织建设，充分发挥村（社区）自治组织在物业管理和村（社区）建设上的作用；推进“双向进入、交叉任职”，符合条件的村（社区）“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，鼓励业主委员会和物业党员负责人担任村（社区）党组织兼职委员；建立健全村（社区）党组织领导下的村（居）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。
2．全面加强对业委会指导把关。推动将业主委员会成员任职资格条件及负面清单写入业主（代表）大会议事规则，完善业主自治规范，强化乡镇、社区指导监督。建立“小区党组织推荐、社区前置审核、乡镇统筹把关、部门联合审查”机制。对业主委员会成员人选进行全过程把关，符合成立业主委员会条件的小区在二年内组建率达100%，未成立业主委员会之前，乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会。
3．探索规范小区重大事项决策制度。推行住宅小区重大事项决策“三审两公开一备案”制度，凡与小区居民切身利益相关的小区重大事项，按照“业主委员会审议、小区（村〈社区〉）党组织审核、业主（代表）大会审定、议事全程公开、实施情况公开、决议结果和实施结果报村（社区）备案”的“三审两公开一备案”组织实施。
4．建立健全小区资金管理相关制度。全面推行小区“业财代理”制度，推动业主大会委托有关机构或属地乡镇确定的机构，协助对住宅小区业主共有资金办理会计业务。推广“业标镇管”制度，小区重大项目依托公共资源交易平台实施招投标活动，中标结果作为业主共同决定。试点推行小区财务“三年一轮审”和业主委员会换届审计制度。
（二）提升物业行业标准
1．规范小区物业服务标准。鼓励新建住宅小区前期物业服务等级按一级服务标准执行。开发建设单位与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期咨询服务费及开办费，用于前期咨询介入和购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内按相关规定承担小区的各项保修责任。提倡非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业服务等级标准不低于前一期物业服务等级标准。
2．规范物业服务收费行为。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，实行市场调节价。物业服务人要严格按照合同约定开展优质服务，切实履行职责。提供物业服务时，应当在物业管理区域主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人，向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项等信息。
3．加强物业服务行业自律。鼓励物业服务人成立物业管理行业协会，开展行业培训、评优等活动，制定行业标准、规范，相互沟通与监督，发挥协会的行业自律作用，支持物业服务人做大做强，推动物业服务市场健康发展。
（三）加强小区配套设施建设与管理
1．强化小区停车设施建设及管理。小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，鼓励开发建设单位或委托的物业服务人向业主招租，合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。小区公共车位推行临时停车收费管理，当规划车位不能满足小区业主停车需求时，在符合相关规范情况下，合理设定或通过改造增加小区停车位，减轻停车压力。积极推广智能化停车设施在小区的应用，并按相关要求加强管理。
2．大力推进智慧物业建设。依托智慧城市建设，运用互联网、大数据等信息化手段，搭建智慧物业平台，开展公共设施、安全生产、智能停车、物业专项维修资金使用、民主决策等智能化物业服务综合管理应用。鼓励、引导物业服务人、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区门禁、车辆（车位）、安全、物业服务、便民服务等管理智能化和信息化。将物业智慧化服务纳入老旧住宅小区改造范围。
3．落实物业小区装修管理。物业小区内住宅和非住宅房屋装修要落实装修登记备案，装修人在住宅室内装修工程开工前，应当向物业服务人申报登记，物业服务人应当将住宅室内装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人或装修企业。物业服务人应当组织进行现场检查，发现装修人或者装修企业有违规装修行为的，应当立即劝阻、制止，对劝阻制止无效的、已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时以书面形式报送相关执法部门依法处理。有关执法部门接到物业服务人举报后，应当及时到现场检查核实，依法处理。
4．严格管控前期招投标。完善物业招投标竞争机制，坚持运用市场竞争机制，优胜劣汰、规范运作，推进物业服务市场化进程。严格源头把控，符合招投标条件的新建住宅小区实行前期物业100%招投标。积极引导和鼓励开发建设单位、业主组织采用招投标方式择优选聘信用评价等级A级以上物业服务人。
推行业主委员会在业主大会授权下参照前期物业招投标方式选聘物业服务人。物业管理委员会代行业主委员会职责情况下，鼓励参照前期物业招投标方式选聘物业服务人。
（四）提升物业服务水平
1．规范业主行为。对于业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、违规养宠物、噪声污染等扰民行为以及违反治安、消防、环保和物业使用等有关法律、法规的行为要及时予以劝阻和制止，制止无效的，向有关部门报告，有关部门应依法受理。
2．强化部门协作。积极协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。雇请保安、自动消防系统操作员和电工人员时，应当遵守国家有关规定；县物业主管部门要联合乡镇开展物业服务市场秩序整治活动，各相关执法部门要加大对物业服务人侵犯业主权益、挂靠经营等行为的查处力度。物业服务人承接物业服务项目的，应按规定时限到物业管理部门办理备案。
3．实行动态考核监督。加强对物业服务人的动态检查考核，推行小区自治组织依据物业服务合同约定对物业服务人开展日常服务工作考核，考核结果报物业主管部门备案。物业服务人履约不到位、拒不整改的，由物业主管部门约谈物业服务企业法定代表人或负责人，按规定列入物业服务人信用信息管理及信用评价，与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。
（五）加强物业管理机制建设
1．建立物业专项维修资金应急使用机制。对住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障情况时，物业服务人或者业主委员会应当及时进行维修；物业服务人和业主委员会未及时进行维修或者小区无物业服务人、无业主委员会的，乡镇、村(居)民委员会要及时组织维修，可凭电梯检验机构、消防部门出具的责令限期整改通知书及其他相关维修资料，向资金管理机构申请使用应急物业专项维修资金。
2．建立评先评优政策性激励机制。探索政策性激励机制，在全县范围内组织开展物业服务项目创优、物业管理服务先进个人等评优评先活动，对获得国家、省、市、县创优项目和个人荣誉的给予表彰；对有AA级以上优质品牌物业服务企业愿意进驻我县的，适当给予政策支持；鼓励本地物业服务企业做大做强，对本地物业服务企业被浙江省住房城乡建设部门评为AA级或AAA级物业服务企业的，在参与物业服务招投标时依法予以加分。
3．建立落实小区承接查验制度。承接查验工作遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产利益的原则，新建住宅物业由物业服务人和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。物业服务人重新选聘的，在业主委员会监督下由原有物业服务人与新选聘物业服务人共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收，承接查验后方可交接使用，并报县物业主管部门备案。
（六）加强老旧小区的物业管理
1．推进老旧小区物业管理。老旧小区要以社区管辖范围为依据，合理界定物业管理服务区域。老旧小区整治后，具备条件的，可参照普通住宅小区物业服务标准，选聘专业物业服务人，开展专业化有偿物业服务；对于因环境条件限制，无法开展专业物业服务的小区，由各乡镇以村（居）民委员会为基本单位成立物业服务中心，组织实施以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。老旧小区物业服务费用由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业服务费用不足。
2．提升老旧小区物业管理。按照属地管理原则，在多种方式落实物业管理服务的基础上，逐步实现老旧小区物业服务的市场化、专业化管理。倡导居民交纳物业服务费的意识，逐步引导业主养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。对于保障性住宅小区，积极推行市场化的物业管理方式，由建设单位通过招投标选聘物业服务人进行物业管理。
3．加强无专业物业管理的老旧小区物业管理。各乡镇具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务人进行管理；规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务人进行管理。鼓励村（居）民委员会成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的小区物业管理工作。为推进解决“无物管”小区物业管理覆盖经费不足问题，乡镇应加强资金投入力度，保障“无物管”小区的物业管理工作。同时加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。
四、保障措施
（一）加强组织领导
组织设立县物业管理提升工作领导小组，县分管领导任组长，领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，负责研究制定全县物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。由县住建部门牵头，建立统一领导、分工负责的工作机制，层层分解任务，落实工作责任。各相关职能部门和单位应当根据各自职责，通力合作，齐抓共管，共同推进小区物业管理工作。成立中国共产党泰顺县物业行业委员会，统筹负责物业行业党建工作，指导推动物业行业党组织开展工作，促进行业健康发展。
（二）明确职责分工
强化各级人民政府及相关部门小区物业管理工作职责，相关职能部门和单位应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进小区物业管理工作。
县人民法院：负责对重大疑难物业纠纷进行会诊研判，为调处提供法律、政策和专业支持。同时对调解不成或拒绝调解的物业管理纠纷，快速立案并移交相关业务庭室处理。负责报送物业管理失信人员信息。
县委组织部：负责完善党建引领基层建设，全面加强党对业主委员会工作的领导。指导社区建立健全村（社区）党组织领导下的村（居）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。指导乡镇推荐符合条件的党员按法定程序加入业主委员会。
县委宣传部：负责加强小区物业管理的新闻宣传工作，指导宣传小区物业管理中出现的正反面典型，使广大业主充分认识到物业管理的重要性，引导广大业主树立“花钱买服务”、“有偿消费”的观念，增强业主的物业服务消费意识、契约意识和法治意识，形成“物业有偿服务”的良好社会氛围。
县信访局：负责有关小区物业管理的投诉受理工作，指导协调乡镇、社区、职能部门处理小区物业管理纠纷问题。
县文明指导中心：负责加强对小区文明创建工作的指导监督。
县发改局：负责对小区民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违规违法出售人防车库（位）的行为进行查处。
县公安局：指导落实小区各项治安管理措施，负责查处小区内违反治安、技防、妨碍执法等违规违法行为。
县民政局：负责对村（居）民委员会等基层群众性自治组织的指导监督，积极指导有条件的地方成立物业服务行业协会。指导乡镇推荐符合条件的村（居）民委会成员按法定程序加入业主委员会。
县司法局：负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。
县财政局：负责小区长效管理、项目创优、品牌优质物业服务人引进等资金的支持。
县自然资源和规划局：负责社区用房、物业管理用房、小区垃圾集中投放点、电瓶车和自行车停放及集中充电等设施的规划管理工作;依法查处违章搭建、擅自改变规划用途的违规违法行为。
县住建局：负责对全县物业服务行业的监督指导、规范物业服务市场秩序，组织物业服务行业重大问题的调研及制定相关配套政策；依法查处破坏承重梁、柱、墙等危及房屋安全的违规装修装饰行为。负责物业专项维修资金和住宅专项保修金的管理；负责归集并向省物业信用信息平台推送物业服务人信用信息；负责监督前期物业服务项目招投标；推行“智安小区”建设纳入新建住宅小区验收；负责县物业管理提升工作领导小组办公室的日常工作。
县审计局：负责对小区业主委员会或村（居）民委员会管理、使用小区公共收益资金的审计指导。
县市场监管局：负责小区电梯使用安全监督管理，对涉及小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监督管理；负责依法查处电梯使用违规违法行为，组织电梯安全事故调查处理；负责依法查处物业服务人各类价格违规违法行为。
县综合行政执法局：负责全县小区综合执法工作，推进落实执法进小区；负责依法查处小区违法装修、违章搭建、侵占公共绿地等违规违法行为；负责依法查处小区内商业经营活动中使用空调器、冷却塔等可能产生环境噪声污染的设备、设施的行为；负责依法查处小区经营中的文化娱乐场所边界噪声超过国家排放标准；负责督促指导小区垃圾分类工作。
县旅游体育发展中心：负责对小区内群众性体育设施管理维护的监督，指导组织开展小区群众性体育活动。
县消防救援大队：指导落实小区各项消防安全管理措施，负责小区消防安全检查，依法查处违反消防管理规定等行为；负责对小区电瓶车违规充电、私拉电源线、占用消防通道等违规违法行为的查处。
乡镇：加强村（社区）党组织、村（居）民委员会的建设，探索红色物业等模式；落实乡镇物业专职管理人员机构，在社区现有人员的基础上按每个社区配备或明确1-2名物业专职管理员，落实相应工作管理经费；负责指导业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调社区管理与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，设立公布投诉电话，受理物业方面的投诉，处理物业管理服务活动中的矛盾纠纷；负责物业服务人交接、提前解除物业服务合同和无物业服务小区的日常管理工作；推荐符合条件的党员或村（居）民委员会成员按法定程序加入业主委员会。
村（居）民委员会：协助乡镇人民政府本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举、监督业主组织的日常活动、调解处理物业管理纠纷。
（三）加强督查，建立考核机制
按照属地管理的原则，建立住宅小区物业管理工作考核机制。县物业管理提升工作领导小组每年度组织对各乡镇小区物业管理工作进行专项督查考核。
（四）加强宣传，营造舆论氛围
充分利用电视、报纸、网络等载体，加强住宅小区物业管理相关法规政策宣传，推选出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业、优秀业主委员会和社区居民委员会，发挥示范带头作用，增强全社会对物业管理的认识、理解，积极形成购买物业服务、参与小区物业管理的良好氛围。
本实施意见自2024年3月1日实施。
泰顺县加强住宅小区物业管理工作任务分解表.docx抄送：县委、县人大常委会、县政协办公室。
泰顺县人民政府办公室 2024年2月22日印发