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 公告内容 

为进一步加强我县农村宅基地建房审批管理，节约集约利用土地，科学规划村庄布局，保障农村村民合法建房需求，有效改善提升农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《浙江省土地管理条例》《浙江省自然资源厅、浙江省农业农村厅、浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南的通知（2020年修订版）》（浙农经发〔2020〕6号）等法律法规及上级行政规范性文件规定，结合本县实际，制定《泰顺县农村宅基地审批管理办法》。

现向社会广泛征求意见，如有修改意见和建议，请于2022年4月10日前反馈县农业农村局（农村合作经济指导科）。联系电话：0577-59295116。

泰顺县农业农村局

2022年3月11日

 草案全文 

泰顺县农村宅基地审批管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条  为进一步加强我县农村宅基地建房审批管理，节约集约利用土地，科学规划村庄布局，保障农村村民合法建房需求，有效改善提升农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《浙江省土地管理条例》《浙江省自然资源厅、浙江省农业农村厅、浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南的通知（2020年修订版）》（浙农经发〔2020〕6号）等法律法规及上级行政规范性文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。

本办法所称的农民建房是指农村村民在其宅基地上建造住宅房屋的建设活动，包括新建、原拆原建、改扩建等适用本办法。

第三条  农房建设审批坚持“规划引领、合理布局、科学选址、确保安全；节约集约、保护耕地；一户一宅、建新拆旧、简化审批、方便群众”的原则。

第四条  县农业农村局负责全县农村宅基地管理有关工作，建立健全宅基地统计、申请审批、使用、流转、退出、收回等制度，健全宅基地管理体系、完善用地标准、合理布局宅基地、规范宅基地审批、开展调查统计、加强日常监管、查处宅基地违法违规行为。

县自然资源和规划局负责在国土空间规划中统筹宅基地用地规模和布局，合理安排宅基地新增建设用地计划，指导监督农村村民住房建设相关的农用地转用、耕地占补平衡、建设规划许可，以及负责全县宅基地和农房确权登记工作。

县住建局负责编制农房建设通用图集、建设工程施工许可（工程投资额在200万元以上并且建筑面积在1000平方米以上的建筑工程适用）。

乡（镇）人民政府负责宅基地审批及其事中事后监管，指导村级组织开展宅基地管理和盘活利用。

村民委员会依照法律规定管理本村宅基地，引导村民合理利用宅基地。农村集体经济组织按照宅基地所有权归属，代表农民集体行使宅基地所有权。未成立集体经济组织的，可以依法由村民委员会或村民小组代表农民集体行使宅基地所有权。

鼓励村集体通过制定村规民约、设立宅基地协管员等方式，加强对宅基地的自我管理。

其他相关部门依据各自职责，积极配合做好个人住宅建设有关工作。

第五条  引导农民规范集聚建房，促进农村人口集中集聚做大做强中心村镇，鼓励利用现有宅基地、空闲地集中成片建设新村或农民联户建设多层住宅。鼓励若干相邻农村村民自愿联合开展农村旧房小片区翻建，经农村宅基地和村民住宅建设审批后，可在原址范围内重新整合安排宅基地，优化村庄院落布局，促进村庄有序更新。使用农用地和涉及土地利用规划用途调整的，依法办理农用地转为建设用地和规划局部调整审批手续。

第六条  农房建设过程中，县有关部门不得收取法律法规规定之外的其他费用；依法应收的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和标准执行。

第二章 申请建房对象和条件

第七条  按照“以成员认定、以户取得”原则，严格执行“一户一宅”认定标准。本县域内的农村村民，符合下列条件之一的可以以户为单位申请新建或改建住房：

（一）无房户；

（二）已列入旅游、生态、文物、饮用水源保护，实施道路拆迁、地质灾害隐患点需搬迁的农户；

（三）D级危房户、房屋受灾户、家庭三代同住而人均拥有住房建筑面积在20平方米以下的住房困难户；

（四）农村村民家庭有两名及两名以上具有同一集体经济组织成员身份的子女，可以分户申请宅基地；

（五）原所在单位和原户口所在地无住房，且未享受福利住房政策的回乡(原籍)落户的干部、职工、军人、大学生和其他人员；

本县户籍农村村民（非本农民集体经济组织成员）因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，农房建设可跨乡镇申请。

第八条  有下列情形之一的，其申请建房不予批准：

（一）原已有住房，其住房用地面积已达到本办法第十一条标准70％左右的；

（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，在本村集体土地范围内有出租、出卖、赠予或者以其他形式转让用地、建筑物，再申请建房的；

（三）享受异地搬迁的建房用地指标，拆迁安置中己享受货币补偿、产权调换的；

（四）以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由申请建房的；

（五）违法占地或违法建房未处理结案的；

（六）涉及户口迁移，在迁出地已有住房的；

（七）除第七条第五款规定外的国家机关、事业单位及国有企业或国控股企业正式录用人员；

(八)农房建设选址新建用地存在地质、水文、高压走廊等安全隐患的；

(九)“一户多宅”或原有宅基地不退而造成“一户多宅”的；

(十)已纳入文物名录，并在文物建筑物及其附属文物上进行原拆原建的；

(十一)法律、法规规定不予批准的其他情形。

第三章 规划依据和建设标准

第九条  统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局。探索“打破村域界限，实行片区统筹，建设农房聚集区”、“农民公寓”等方式，保障户有所居。坚持先规划后建设，省级以上风景名胜区、省级森林公园、乌岩岭国家自然保护区控制区、历史文化名镇名村核心区、文物保护单位保护范围和建筑控制地带、农业“两区”为规划严控区域，严格按照规定及专项规划审批。

涉及国、省、县、乡、村道公路沿线两侧建房的，按《浙江省公路条例》第二十六条国道、省道、县道、乡道建筑控制区的范围，由县级以上人民政府依法划定。

村道按照从公路用地外缘起向外不少于三米的范围确定建筑控制区，受地形、地质等自然条件限制的局部路段可以少于三米。村道建筑控制区由县(市、区)人民政府组织交通运输主管部门和当地乡（镇）人民政府划定，并向社会公告。

第十条 工程建设按照有相应资质的设计单位出具的施工图或住建部门提供的通用套图施工，设计的样式要突出泰顺地域建筑特色，反映群众的意愿，并确保房屋建设质量符合防灾减灾要求。

第十一条 符合建房条件的农户，用地面积不得超过以下标准：

使用耕地的，5人户以下(包含5人)为80平方米以下、6人(含6人)以上户为125平方米以下；使用其他土地的，1-3人户为80平方米以下，4-5人户为100平方米以下，6人(含6人)以上户为140平方米以下。

农民建房住宅层数及立面风格应符合乡(镇)、村庄规划要求，原则上采用坡屋顶建设，建筑规模、高度予以控制，建筑占地80平方米以下不超过4层(限高16米，含坡屋顶)、建筑占地80平方米以上不超过3层(限高13米，含坡屋顶)。省道县道两侧周边的新建、改建、扩建房屋采用坡屋顶。

第十二条  原住房拆建、改建，建房用地标准不受户籍、家庭人口限制，但不得超过原住房合法建筑占地面积。宗地四至有部分移位或者房屋形状、朝向发生变化，在保持用地面积、土地性质不变、未影响相邻权利人合法权益并且符合规划控制的情况下，可视为原住房改建。

第十三条  按照“一次规划、分步实施，群众自愿、应搬尽搬，集中安置、消除隐患”开展城镇避灾小区建设。鼓励农村村民利用同一宗、同一用地性质的宅基地联建公寓式特色住房，建筑层数原则上不超过6层(限高24米，含屋顶)，且必须采用坡屋顶；地上总建筑面积超过1500平方米的，需委托具有相应资质的施工单位建设。

第四章 申请与审批

第十四条 农村宅基地分配遵循成员申请、集体审议、按户取得、一户一宅、面积限定、规划管控的原则，促进宅基地合理布局和节约集约用地。农村宅基地审批由各乡（镇）人民政府办理，县农业农村、自然资源和规划、住建等部门加强业务指导。

县农业农村主管部门组织乡（镇）人民政府开展农村村民住宅用地需求调查，向同级自然资源和规划主管部门提出下一年度新增农村村民住宅建设用地需求。

保障农村村民住宅建设合理用地需求，引导优先利用存量建设用地，严格控制农村宅基地占用农用地特别是耕地，不得占用永久基本农田。农村宅基地确需占用农用地的，新增建设用地计划指标实行单列安排，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障；涉及占用耕地的，由县自然资源和规划局统一落实耕地占补平衡，不得收取耕地开垦费。

第十五条  农村村民住宅建设涉及农用地转为建设用地审批的，以乡镇为单位单独组件报批，县自然资源和规划主管部门根据农村村民住宅建设用地计划和农村村民住宅建设的实际需求，按照有关规定统一办理农用地转用手续，在办理转用审批手续后，再由乡镇政府办理规划、用地审批手续。

第十六条 县农业农村局根据农村村民住宅建设用地计划和农用地转用审批情况，指导乡（镇）人民政府开展宅基地审批工作。同时统筹用好地质灾害搬迁、下山脱贫异地搬迁、历史文化村落保护利用搬迁等新增建设用地专项指标。

第十七条 在集体土地上建设住宅的，建房户应当按照下列程序进行申报：

（一）农村村民向户口所在地的村集体经济组织或者村民委员会提出建房书面申请，提交村集体经济组织、村民委员会讨论审核。

（二）经村集体经济组织、村民委员会讨论通过后予以公示，公示无异议的，向乡（镇）人民政府或在浙江政务服务网上递交申请材料。

（三）乡（镇）人民政府重点审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、是否有农房设计方案等。符合条件的由乡（镇）人民政府核准农村宅基地和建房（规划许可）审批表并向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证。在城镇建设用地范围内的农民建房，由自然资源和规划主管部门或乡（镇）人民政府受托核发建设工程规划许可证。工程投资额在200万元以上并且建筑面积在1000平方米以上的建筑工程，还应当由建设主管部门或乡（镇）人民政府受托核发建设工程施工许可证。乡（镇）人民政府要积极建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。

（四）申请人取得相关审批证书后应申请放样。乡（镇）人民政府应当自收到建房村民放样申请之日起7个工作日内，及时组织相关人员到现场进行开工查验，丈量放线，确定建房位置。

（五）乡（镇）人民政府应当加强对农村住房施工现场的监督巡查。

（六）农户建房完工后，乡（镇）人民政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至、建筑高度等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房等，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（七）乡（镇）人民政府负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设主管部门备案。

第十八条  县住建部门负责编制农房建设通用设计图集，免费提供村民参考。建房尺寸与通用图纸不相符的，申请建房户应当委托具备相应资质的设计单位设计。

第五章 审批事中事后监管与服务

第十九条  属地乡镇负责辖区内农村住房建设“四到场”监督管理牵头工作。乡镇、县自然资源和规划部门分别负责城镇范围外和城镇范围内农村住房建设“四到场”监督管理工作。县住房和城乡建设部门负责农村住房施工备案和施工质量安全综合监督管理。乡镇要严格落实农民建房建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场“四到场”制度，同时加强对建房过程的巡查，实行挂牌监督，发现违法建设行为，应当及时制止。县级有关职能部门要加强指导和监督检查。

第二十条  乡（镇）人民政府作为农房建设审批和管理责任主体要严格落实属地责任，切实履行职责，科学设置农居点，引导农民按规划要求集中建房，做好农村村民建房的严格审批把关和新建非法建筑管控与查处。集体经济组织和村委会要切实履行召开村民大会(或村民代表大会)、公开公示农村村民建房信息和拆旧建新合同的签订等程序。

第二十一条  申请人在建房审批时，原有住房应在办理农房建设用地批准文件前自行拆除，将原宅基地无偿退还给本村村民委员会或集体经济组织，依法注销原宅基地土地使用证，若拒不拆除旧房、退还宅基地的，则停止办理有关建房审批手续。

因房屋结构或文物保护等原因不能除的，可依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记、回购或调剂给本村村民委员会或集体经济组织，在未办理相应手续前，停止办理有关建房审批手续。

执行“一户一宅”制度，允许村民将原合法的住宅调剂给本村符合建房条件的其他村民，依法将原宅基地土地使用权，房屋所有权变更登记给受调剂户，调剂双方应当不存在违法建房行为未处理结案的情形。

第二十二条   严禁城镇居民在农村购置宅基地。严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放不动产权证。

第六章 附则

第二十三条  本办法自2022年X月X日起施行，如本办法与上级文件冲突，以上级文件为准。

 起草说明 

一、起草背景

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。加强宅基地管理，对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。2020年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》明确规定：农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）文件明确表示：按照本轮机构改革和新修订的土地管理法规定，农业农村部门负责宅基地改革和管理有关工作。由于宅基地管理机构变化，原《泰顺县农民建房审批管理办法》已不适应新的政策要求，为规范全县农房建设秩序，加强农村宅基地管理，严格保护耕地和基本农田，推动和促进新农村建设，保障农民合法权益，制定《泰顺县农村宅基地审批管理办法》。

二、起草依据

为规范农村宅基地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号）、《农业农村部 自然资源部 关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《浙江省土地管理条例》、《浙江省自然资源厅、浙江省农业农村厅、浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南的通知（2020年修订版）》（浙农经发〔2020〕6号）等法律法规规定制定本办法。农村宅基地管理以“市县主导、乡镇主责、村级主体”为原则，由县政府统一领导，各职能部门各司其职，密切配合。坚持以保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略为目标，全面保障宅基地管理工作稳妥进行。

三、起草过程

2021年11月，我局按照市农业农村局要求，根据有关法律法规，结合本县农村宅基地建房审批管理现状，组织相关人员进行深入调研和论证，起草形成《泰顺县农村宅基地审批管理办法》（征求意见稿）。12月13日，我局发函向9家单位征求意见，收到4份反馈意见。2021年12月29日，县政府办公室副主任胡海军召开专题会议进行研究协调。针对各单位提出的意见，审慎考虑，认真修改，形成送审稿报县政府审议。