信息关联          ●  政策文件         ●  政策解读         ●  征求意见         ●  征求意见采纳情况

公告内容

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关规定，为建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，构建城乡统一的建设用地市场，完善我县地价管理体系，规范土地市场秩序，特委托技术单位建立了包括城乡统一的建设用地基准地价、农用地基准地价和城镇标定地价的公示地价体系。现将该公示地价体系成果向社会公开征求意见。

一、征求意见时间

2022年4月26日——2022年5月7日。

二、征求意见内容

广泛征求社会各界对《泰顺县公示地价体系成果》的意见建议。

三、提交意见方式

各界人士可通过电子邮件的形式提出意见和建议。（联系人：唐建华，67569869。邮箱：282747564@qq.com）

泰顺县自然资源和规划局

2022年4月26日

草案全文

泰顺县公示地价体系成果

一、公示地价体系介绍

（一）建设用地基准地价

基准地价一般为均质区域在设定估价期日与基准条件下的平均地价，包括级别价、区片价、商业路线价等形式。

我县现行基准地价仅为城镇建设用地基准地价，适用对象为国有建设用地，根据我县发展特点与国家2022-2035逐步实施城乡统一的地价体系目标，本次我县建设用地基准地价采用城乡统一、分类定级、按国有与集体分别定价的思路进行评估，基准地价覆盖全行政区。国有建设用地的级别价适用于国有建设用地，集体建设用地的级别价适用于集体建设用地。

城乡统一的建设用地基准地价主要应用于国有建设用地的出让、收储评估，划拨土地的协议出让与划拨转出让评估；集体土地使用权出让、租赁试点时的价格评估；不动产交易纳税价格评估；自然资源价值清查等。

（二）农用地基准地价

农用地基准地价是指各级别范围内的农用地达到设定的农田基本设施状况下对应于设定的土地使用年期的土地承包经营权或土地经营权（国有农用地出让土地使用权）的单位土地面积平均价格。其中承包经营权价格的土地权利类型为承包经营权；经营权价格的土地权利类型为土地经营权，国有农用地使用权价格的土地权利类型为出让土地使用权，在使用年限内拥有转让、出租、抵押等权利，无他项权利限制。本次我县农用地的土地使用年期均按30年设定。

农用地基准地价主要是显化土地资产，为土地流转提供价格参考。可以用于流转价格的评估、抵押价值评估等。

（三）城镇标定地价

标定地价是标定区域内标准宗地的土地价格（以土地单价、楼面地价表示），是现状利用条件下、按法定最高使用年期设定的价格，按规程于每年第一季度公布，估价期日是每年的1月1日。

由于标定地价每年更新，现时性较好，能及时反映土地的价格水平，对于政府房地产宏观决策、安排供地计划、确定出让底价有更好的指导意义。

二、成果介绍

（一）建设用地基准地价

1.级别范围调整

（1）全县概况。上一轮的城镇建设用地基准地价级别，罗阳镇商业、住宅、工业均分为五个级别，乡镇分为一至三个级别；本轮全县住宅、商业分为六个级别，上一轮乡镇的一至三级更新后，基本为新基准地价的四至六级；全县工业分为四个级别。

（2）罗阳镇级别变化。由于商业格局发生变化，商业范围有所扩大，随新城开发建设，增加了一级地。由于住宅供需、城市基础建设的变化，原住宅一、二级地的范围有所扩大，原城区与新城区互相连接。新开发的住宅用地外移，住宅一、二级的范围有较大扩张。工业用地考虑规划、出让、收储的平衡，扩大了一级地的范围，交垟工业园与高速内的规划工业园均提升至一级（某种程度可降低原建成区的地价预期）。

2. 级别地价调整

（1）罗阳镇

罗阳镇基准地价对比表

从上表看，除住宅一、二、三级地外，其他土地基准地价均有所下调，其原因主要是罗阳镇新建住宅房地产（一至二级）价格在五年间几乎翻倍（同期新建商品住宅主力价格从5500-6500元/平方米上升至10000-13000元/平方米），土地成交价大幅上涨，一级地平均楼面在4000元/平方米、二级地平均楼面在2740元/平方米左右，该结果已考虑未来房地产市场调整、起拍价与成交价差异的空间，对于住宅出让地价的评估基本不会受影响，但会要求划拨转出让的地价评估随之提高。

商业用地主要受电商、新商业区开发、疫情等影响，租金下降、空置率上升影响，泰顺商业地价整体下降。一方面体现在商业地产的市场价格与收益下降导致的土地价值下降，另一方是由于商业分布从集中（点、线）分布，向面状（商业区）分布发展，一级地的范围扩大，平均后地价也会下降。排除级别范围的影响，基准地价下降10%-30%，符合基准地价评估时市场调查中商业租金与房地产售价的变化。对于临街商铺，其参考体系是商业路线价，地价有升、有降。

工业用地的价格综合了宏观经济增长、温州市地价变化水平、泰顺县招商引资需要、区片综合价的调整等因素，平均增长约10%，有代表性的交垟工业园，基准地价由305元/平方米调至330元/平方米，地价下调的原因是将原1、2、3级局部合并为1级地，已考虑了土地规划与用途管制对地价的影响，原1、2、级内以商、住用地为主，不适宜工业用地，未来是逐步退出（收储）的过程。

（2）其他乡镇

重点乡镇商住用地2-3个级别，处于全县4-6级，住宅有所提高，平均增长20%-40%左右，商业有所下调，平均下调10%-30%；工业为2个级别，处于全县的3、4级（190元/平方米，170元/平方米），提高了最低地价，减少了规控区内的地价差。

（二）农用地基准地价

农用地基准地价主要根根当前农用地年租金，考虑一定的增长后，按30年一次性支付折现而取得到基准地价，是标准种植制度下的价格，不考虑农用地用途的变化、特种经济作物的种植、设施农业等特殊因素。

农用地基准地价分为四个级别，典型的耕地（水田）的价格从0.71万元/亩至1.66万元/亩，其用途主要作为农用地流转评估，防止集体资产流失，作为最低价格的参考，在未来抵押评估时也可作为基准地价法估价的依据。

（三） 城镇标定地价

详见标定地价公示信息表。

          附件：泰顺县标定地价公示信息表.docx

起草说明

一、项目背景与实施意义

(一) 工作背景

为完善要素市场化配置体制与机制，充分发挥价格杠杆在土地资源配置和节约集约利用中的引导作用，建立健全土地市场服务和监管体系，促进城乡统一土地市场建设，根据《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《关于部署开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》等文件要求建立公示地价体系。

(二)实施意义

1.有利于完善政府公示地价体系，促进土地市场价格水平信息公开。

2.有利于深化农村土地制度改革，促进农村土地市场培育，推动城乡一体化市场建设。

3.有利于保障农民集体经济组织和农民个体的经济利益，显化农民集体土地的财产价值。

4.有利于政府管理城乡统一的建设用地市场，为集体建设用地市场与国有建设用地市场相统一奠定基础。

5.更好贯彻落实国家最新的土地宏观调控政策的客观需要。

6.有利于提高土地综合效益，促进土地节约集约利用。

二、主要内容

公示地价是指以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。包括基准地价、标定地价、课税地价等。

(一)基准地价

在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

(二)标定地价

政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。

(三)课税地价

为课税需要，以基准地价、标定地价为基础测算，并由政府确定的，作为计税依据的土地价格。

(四)基准地价与标定地价的异同

从价值定位和作用来看，基准地价、标定地价均为公示地价，具有引导市场健康运行的职能，故其价格定位为各类价值影响因素作用下的理性价值。

从空间特征来看，基准地价是区域平均价，具有宏观、中观特征；标定地价为具体宗地的价格，具有微观表征性。

从更新频率来看，为体现稳定价值，基准地价通常不宜频繁调整，每2～3年更新一次为宜，最长不超过5年；标定地价根据规程，要求每年度更新。